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En la edición del Boletín Oficial del Estado del día de hoy, 29 de mayo de 2007, aparece publicada la Ley 8/2007, del Suelo. Se trata de un texto breve en cuanto a longitud, apenas consta de 35 artículos, pero ciertamente sustancioso y desde luego innovador en lo que tiene que ver con sus contenidos (preceptos en los cuales servidor ve recogidas bastantes de las consideraciones y críticas con que durante estos años se ha venido manifestando la doctrina más autorizada).
La norma que ahora comentamos nace tras un proceso que en breve síntesis conocería los siguientes hitos.
a) Texto Refundido Estatal de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
b) Sentencias del Tribunal Constitucional 61/1997 y 164/2001 que, consecuentes con la distribución competencial operada en la Constitución, anulan cuanto contiene el Texto Refundido anterior en ramo de urbanismo considerando que ésta es materia exclusiva de las Comunidades Autónomas
c) Ley 6/1998, de 13 de Abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones. Norma con la que el Estado aborda la regulación legal de las competencias que el Alto Tribunal le esclarece (y que se reducen a lo que es la clasificación y valoración del suelo sin entrometerse en el 148.1.2º - Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda-)
Los preceptos y sentencias anteriores tienen como nota común el que en la regulación del suelo y los derechos reales recayentes sobre este bien inmueble (propiedad, superficie,…) la posición que se considera es la del urbanizador. En este sentido el suelo se clasificaba en función de si era o no era susceptible de ser urbanizado (suelo urbanizable o suelo no urbanizable, por ejemplo). Partiendo, y percibiéndose así por primera vez, que la Constitución establece un nuevo marco de referencia para la materia superador de la histórica concepción de la Ley del Suelo de 1957 se da un paso decisivo separando con indudable acierto lo que son clasificaciones y categorizaciones del suelo propias de la técnica urbanística (el cual ahora se considera innecesario para fijar criterios legales de valoración del suelo) para establecer categorías y clasificaciones nuevas y más acordes con las premisas impuestas por el texto constitucional. El efecto que ello está llamado a traer consigo es el combate a la inflación de los valores del suelo desmantelando expectativas de revalorización hoy existentes incluso mucho antes de que se realicen las operaciones necesarias para materializar las operaciones urbanísticas de los poderes públicos.
Bajo la anterior perspectiva deja de tener sentido la percepción esencial y unívoca del desarrollismo urbanista, volcado siempre en la creación de una “nueva ciudad”. Sin ignorar que el crecimiento urbano sigue siendo necesario el inciso de la ley recae en lo que podría identificarse la vocación hacia un “urbanismo sostenible”, donde se apuesta sobre todo por la regeneración de la ciudad ya existente en el búsqueda de ese medio ambiente adecuado que reclama el artículo 47 de la norma constitucional.
En orden a lo que es la preparación del opositor, habitual usuario de estas páginas, la norma es de interés para Secretarios, Interventores o Técnicos de la Administración Local (pruebas estas últimas a las que un servidor también ha concurrido).
En interés de los que preparáis (preparamos) Judicaturas copio y pego los Artículos 35 y 36 de esta norma, con los que se da nueva y amplia redacción al Derecho de Superficie.
Artículo 35. Contenido, constitución y régimen.
1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
2. Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.
El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
3. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho.
Artículo 36. Transmisión, gravamen y extinción.
1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo.
2. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
3. En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.
4. El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.
A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.
La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
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