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[TEMA] :: Divulgación jurídica :: La usucapión en el Código Civil español

autor.: cejuanjo

Remitido el 27-12-08 a las 11:30:51 :: 1813 lecturas


La RAE define la usucapión como la “adquisición de una propiedad o de un derecho real mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por la ley”. En la presente entrega nos ocuparemos del comentario divulgativo acerca de las reglas que le son propias conforme el Código Civil.

I - Usucapión de bienes inmuebles conforme a las reglas del Código Civil

I.1 - Usucapión ordinaria

Como sabemos el art. 609 del C.C. admite que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieran y se transmitan por la prescripción. Esto es objeto de desarrollo en el Título XVIII, que curiosamente aparece dentro del Libro IV que trata de las Obligaciones y Contratos y no dentro del Libro III como en principio parecería más propio tratándose de uno de los diferentes modos de adquisición de la propiedad.

El Título XVIII se divide en tres capítulos: el primero, disposiciones generales; el segundo, de la prescripción del dominio y demás derechos reales (prescripción adquisitiva) y el tercero llamado de la prescripción de acciones (expresión que se utiliza en el Código respecto de la prescripción extintiva).

Las Disposiciones Generales de este Código comienzan por el art. 1930, precepto que reitera y precisa el alcance inicial del 609. Así en virtud del mismo:

a) Se diferencia entre una prescripción como forma de adquisición del dominio y los demás derechos reales y una extinción por la prescripción de los derechos y acciones de cualquier clase. Es decir, una prescripción adquisitiva y una prescripción extintiva.
b) Interesa señalar respecto de la prescripción extintiva que ésta:
a. No sólo afecta a la propiedad y a los demás derechos reales sino que su objeto puede serlo cualquier acción o derecho.
b. Como se ha señalado, el tercer capítulo de este Título habla de prescripción de acciones y no de prescripción de derechos. Y efectivamente todas las referencias y plazos que aparecen en dicho tercer capítulo tratan de acciones y no tratan de derechos. Por tanto si es una acción es necesario que se alegue en un proceso (sea como acción o sea como excepción) para que surta efecto sin que pueda ser apreciada de oficio por el órgano (evidentemente judicial) que ha de resolver el conflicto.

La prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva, en contra de lo que a primera vista pudiera parecer, no son las dos caras de una misma moneda sino dos cuestiones que afectan a dos planteamientos distintos (y que pueden encontrarse o pueden no encontrarse). Así si Juan adquiere por usucapión la casa de la que era titular Pedro, Juan efectivamente adquiere por prescripción adquisitiva pero eso no significa que Pedro pierda la propiedad de la casa por prescripción extintiva. Lo que se extingue para Pedro no sería su derecho de propiedad sobre la casa (derecho que pasaría al patrimonio de Juan) sino la acción real sobre la casa (bien inmueble). Pierde pues la oportunidad de ejercitar la acción reivindicatoria. Este matiz ciertamente difuso conviene no nos pase desapercibido tanto para comprender el verdadero alcance de la usucapión conforme al C.C. como para que dicha comprensión subsista cuando nos adentremos en el ámbito de las usucapiones registrales.

Hablando de la prescripción adquisitiva el C.C. diferencia dos modalidades:

a) La ordinaria
b) La extraordinaria

Los requisitos básicos de la usucapión ordinaria aparecen recogidos en los arts. 1940, 1941 del C.C. y estos son:

a) Buena fe (1940)
b) Justo título (1940)
c) El tiempo determinado en la Ley (1940)
d) En concepto de dueño (1941)
e) Pública, pacífica e ininterrumpida (1941)

Hablando primero de la buena fe diremos que el Código sólo trata de la del poseedor de la cosa llamada a ser usucapida y que ésta consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa:

a) Primero era dueño de ella
b) Y segundo (y además de ser dueño) podía transmitir su dominio

La buena fe se presume y por tanto cualquier poseedor “iuris tantum” cree que la cosa que tiene la ha recibido de quien era propietario de ella y amén de propietario tenía el goce dispositivo de la cosa. Personalmente es un punto que creo no plantea especial complicación.

En cuanto concierne al segundo requisito, el del justo título, esa especial complicación que hemos descartado antes aquí parece que si hemos de admitirla. Y la admitimos sin rubor pues el error que se intenta corregir en el comentario que sigue es un error que durante años ha formado parte de nuestra visión del asunto. La palabra título tiende a vincularse con las escrituras de propiedad (título de propiedad) cuando realmente de lo que se está hablando es del negocio jurídico del que tales escrituras son consecuencia. Así el art. 1952 dice que “entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Contemplando el tema según criterio de la teoría del título y del modo tendríamos:

a) Una causa jurídica para la adquisición que equivale al título. Por ejemplo un contrato de compraventa o un contrato de permuta.
b) La tradición o entrega de la cosa. En sede de bienes inmuebles dicha tradición sería la tradición instrumental a la que se refiere el art. 1462.2 CC en cuya virtud “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Siguiendo con los símiles supongamos que Antonio le vende una casa a Vicente. El iter adquisitivo y transmisivo vendría a integrarse por las siguientes actuaciones:

a) Se reúnen Antonio y Vicente, exponiendo el primero las circunstancias que concurren en el bien objeto de compraventa así como el poder de disposición que ostenta sobre la finca.
b) Hecha esta exposición se acuerdan las estipulaciones (importe, formas de pago, entregas a cuenta, subrogación en el préstamo hipotecario,…) y entrega que se “efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha”.
c) Dicho acto suele hacerse coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada por el notario elegido por la parte compradora de conformidad con lo acordado en el contrato de compraventa. Coincidencia que deja claro que estamos ante dos actos distintos: por un lado el de la entrega y por otro el del otorgamiento de la escritura.

¿Qué ocurre si el acto de otorgamiento de la escritura ante Notario no se lleva a término en ese momento? Es decir, ¿qué ocurre si el vendedor y el comprador acuerdan un término cierto para la entrega de la cosa (y el pago en su caso de lo que reste del precio) pero dilatan no concretan plazo alguno para el otorgamiento de la escritura pública ante Notario? Vamos a ello.

a) En principio hay un requisito de forma que no se ha cumplido en el momento en que el vendedor (Antonio) hace entrega de la cosa al comprador (Juan). Así estamos en presencia de un contrato que debe constar en documento público conforme al art. 1280.1 del C.C. y esto no se ha hecho todavía. ¿Debe considerarse no valido y por ende ineficaz este contrato?
b) El art. 1278 C.C. dice que “los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran los requisitos esenciales para su validez”. Coherentemente la forma no aparece como un requisito esencial de la validez puesto que su observancia es indistinta a efectos de la obligatoriedad del negocio contractual.
c) Si bien la forma no es imprescindible para que los contratos sean obligatorios si lo es para hacer efectivas las obligaciones dimanantes de dicha obligatoriedad en virtud de 1279 C.C. Esta confusión terminológica se solventa del siguiente modo:
a. El contrato es obligatorio (1278)
b. Los contratantes podrán (no deberán, ojo) compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez (1279 “in fine”).

El asunto viene a quedar solventado de forma unánime, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el sentido de que el incumplimiento de la observancia de la forma en lo que es la escritura pública ni afecta a la validez ni mucho menos supone la inexistencia del contrato. En tal sentido dicha no constancia, conforme a las reiteradas jurisprudencia y doctrina, el único efecto con que los aqueja es el de ausencia de efectividad frente a terceros (no “inter pares”).

Regresando al punto que ha dado origen a estas elucubraciones volvemos a decir que para el 1952 de nuestro Código “justo título” sería “ad exemplum” el contrato celebrado entre Antonio y Vicente pues como ha quedado dicho el mismo es legalmente bastante para transferir el dominio de la vivienda.

A partir del momento en que se le hace entrega de las llaves, la posición de Vicente (comprador) vendría a ubicarse en el siguiente eje de coordenadas:

a) Es el poseedor de la vivienda. No es el propietario porque subsiste el título de propiedad otorgado a Antonio (no entramos ahora en si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad).
b) Vicente cree que Antonio (al que ha pagado religiosamente hasta el último céntimo) era el dueño de la cosa y podía transmitir su dominio.
c) Como se ha expuesto y razonado Vicente dispone de un justo título (el contrato de compraventa)
d) Vicente posee en concepto de dueño (432 CC) y dicha posesión la ejerce de manera pública, pacífica e ininterrumpida.

Conforme a lo anterior y de acuerdo con el art. 1957 Vicente usucapirá (adquirirá la propiedad) al cabo de diez años en el sobreentendido de que no es ausente (es decir, no está en el extranjero o en ultramar).

I.1 - Usucapión extraordinaria

A la usucapión extraordinaria se refiere el artículo 1959 CC del siguiente modo: “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”. El mencionado artículo 539 a su vez dice que “las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título”. Como la salvedad puede decirse no incide en el supuesto que estamos manejando (compraventa de una finca destinada a vivienda habitual) la soslayamos sin remilgos.

Hablando en primer lugar de la ausencia de título hemos de confesar nuestras limitaciones a la hora de encontrar un supuesto que ejemplifique aquella situación en la cual en una persona pueden concurrir de manera simultánea la ausencia de un título válido y la posesión en concepto de dueño (447 CC). Así por ejemplo no es imaginable que un arrendatario (el contrato de arrendamiento no es válido a efectos de usucapión) desconozca que posee la cosa en concepto distinto al de dueño. Y mucho más un precarista. Para solventar lo que con todo merecimiento se puede calificar de un círculo vicioso se han esbozado diversas teorías. De entre ellas la más sugestiva y la que goza de más amplia aceptación es la que se desprende del artículo 2230 del Código Civil francés según la cual el concepto posesorio depende del comportamiento del poseedor. Sin embargo este criterio no es de aceptación unánime por el rechazo también de la doctrina de la inversión del concepto posesorio de acuerdo con la presunción del art. 436 CC. Así se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario de conformidad con el citado artículo. Para zanjar el asunto no extendiendo más de lo necesario nuestras consideraciones sobre este punto el ejemplo que construimos es el siguiente:

El abuelo de Antonio vivía en un pueblo de Avila. En 1960 marcha a América ocupando la vivienda de que él era titular su primo Francisco. Francisco por tanto es precarista. En 1970 Francisco contrae matrimonio con Blanca, quien en todo momento cree que el verdadero propietario de la casa es su marido. En 1978 fallece Francisco y Blanca continúa ocupando el inmueble en concepto que difícilmente podría considerarse distinto al de dueña (y desde luego pública, pacífica e ininterrumpidamente).

En punto a la buena fe conviene realzar que el art. 1950 CC contiene matices que no se dan en la regla general del art. 433. Así dice este último precepto que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario“. Tales matices son:

a) Se especifica la buena fe de modo que éste viene a corresponderse con una doble creencia: la de que la persona de quien se recibe la cosa es el dueño de ella y la de que además tiene poder de disposición sobre la misma.
b) Lo que a efectos de la prescripción adquisitiva extraordinaria se tiene en cuenta es la innecesariedad de la buena fe lo que significa que no hace falta que se crea que quien entrega la cosa ni sea su dueño ni tenga poder de disposición sobre la cosa. Cuestión distinta de la creencia de que ni es dueño ni tiene tal poder de disposición. Y cuestión por tanto que nos lleva al asunto de la duda.

En línea de ejemplo podríamos dejar subsistente el anterior con la mera admisión de que en todo momento Blanca era conocedora de que el verdadero titular de la vivienda era el abuelo de Antonio.

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