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Cuando uno se enfrenta por primera vez al estudio del Impuesto sobre Bienes Inmuebles uno de los principales escollos con el que tropiezan sus facultades cognitivas es el llamado valor catastral. ¿Qué es el valor catastral? ¿Cómo se obtiene? A esta cuestiones y a otras de ellas deducidas dedicamos las líneas que siguen.

La Base Imponible y el Valor Catastral.-

Como sabemos la base imponible es la cuantificación del hecho imponible, siendo el hecho imponible la circunstancia prevista por la ley que trae consigo el devengo (derecho a la exigencia) del tributo. Así en el IRPF el hecho imponible es la obtención de rentas (trabajo, capital,…) siendo la base imponible la cifra en que se concretan esas rentas (por ejemplo restando de los ingresos económicos los gastos realizados para conseguirlos).

¿Es la obtención de rentas el hecho imponible en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles? No. En el IBI no se grava la renta (real o presunta) producida por el bien inmobiliario sino la titularidad de derechos recayantes sobre el mismo (hecho imponible) siendo la base imponible el valor que se atribuye a esos bienes. ¿Cómo se atribuye ese valor? A la hora de atribuir un valor (un precio) a cualquier bien la regla habitual en nuestra sociedad es que sea la concurrencia entre la oferta y la demanda la que lo determine. Es decir, el mercado. Una cosa vale lo que otro esté dispuesto a pagar siempre que tú estés dispuesto a venderla por ese precio. Sin embargo la aplicación mecánica de este principio básico de nuestra economía en el cálculo anual de todos los recibos del IBI sería imposible. Primero por lo engorroso. Segundo porque en realidad el valor de mercado sólo existe en el momento en que el bien sale al mercado, hay alguien que le asigna un precio y hay alguien que lo paga. Mientras no se produce la transmisión del bien inmueble el valor de mercado en realidad puede ser cualquiera.

Ante la evidencia de lo anterior el Catastro (que entre otras cosas es el inventario de la riqueza inmobiliaria de un país) opta por un procedimiento de valoración administrativo. Es decir: un procedimiento de valoración en el que el factor decisivo no es la interacción entre la oferta y la demanda sino la atribución a bien inmueble de un valor conforme a un juego de variables y parámetros. Variables y parámetros que aparecen recogidas en el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Aunque ahora voy a ofrecer un esquema resumido de cuanto se dice en esa disposición reglamentaria conviene, sobre todo si preparáis oposiciones a Ayudante de Recaudación, Valora o SUMA que os lo bajéis desde este enlace.

Las ponencias de valores

La ponencia de valores es un documento en donde se recogen los criterios, módulos de valoración y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral. Las ponencias de valores se elaboran al mismo tiempo en que se llevan a cabo lo que antes eran las revisiones catastrales y que hoy se llaman procedimientos de valoración colectiva. E intentan ser un reflejo del valor del mercado en ese momento.

Las ponencias de valores son documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran

Serán realizadas por las Gerencias Territoriales de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario cuyo ámbito será el del término municipal.

Procedimiento de valoración.-

Para empezar recordamos tres reglas básicas:

a) El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro inmobiliario urbano.

b) Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor del mercado sin que en ningún caso pueda exceder éste.

c) El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el valor de las construcciones

En cuanto al proceso de valoración catastral (síntesis que aquí hacemos de lo que se dice en el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio que hemos citado más arriba) las reglas son:

a. Primero se procede a una delimitación del suelo de cada término municipal según lo estipulado en la Ley de Haciendas Locales

b. Una vez delimitado el suelo éste se divide en polígonos de valoración según los criterios siguientes:

i. Coherencia urbanística
ii. Razones administrativas
iii. Razones de mercado
iv. Razones económico-sociales

c. Dentro de los polígonos y a efectos de valoración se distingue

i. Valor en polígono (por ejemplo, Avda. País Valenciá) que es un valor de referencia
ii. Valor en calle (tramo de calle, zona o paraje) que sirve para el cálculo del valor individualizado de cada finca
iii. Valor en parcela que sirve para obtener el valor del suelo en cada parcela o finca concreta.

d. SUELO. Valoración de los polígonos. Clases y cálculos

i. VRB o valor de repercusión básico en polígono que se obtiene de manera residual (VRB = Valor del producto inmobiliario – lo que ha costado edificar). Normalmente se mide en pesetas/metro 2

ii. VUB o valor unitario básico en polígono. Toma como referencia el anterior – VRB – y cuando no exista se fijará en función de las circunstancias urbanísticas del mercado. Aquí el factor que se tiene en cuenta es el de la edificabilidad o susceptibilidad del suelo de ser edificado la cual se clasifica según usos . VUB = VRB1*E1+…+ VRBn*En. Como ya se ha dicho VRB se mide en pesetas/metro 2 y la edificabilidad o letra E se mide en metro 2 de construcción/ metro 2 de suelo.

iii. VRC o valor de repercusión en calle. Corrige el valor de repercusión básico del polígono (VRB) considerando ciertas circunstancias de ésta. En concreto (y entre otros…)

1.Localización
2.Accesibilidad y medios de transporte urbano
3.Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos
4.Dinámica del mercado inmobiliario (más o menos operaciones)

iv. Para concretar el valor de una parcela (o sea, del solar sobre el que por ejemplo se levanta esta casa) se aplican unos coeficientes correctores del valor del suelo. Tales coeficientes son

1.Coeficiente A - Parcelas con varias fachadas a vía pública
2.Coeficiente B -Longitud de fachada
3.Coeficiente C -Forma irregular
4.Coeficiente D -Fondo excesivo
5.Coeficiente E -Superficie distinta a la mínima
6.Coeficiente F -Inedificabilidad temporal
7.Coeficiente G -Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a régimenes de protección pública

e. CONSTRUCCIONES. Valoración de las construcciones. Reglas y cálculos

i. El Módulo Básico de Construcción o MBC es el punto de partida y se define en pesetas/metro 2 Por tanto el valor de una construcción en concreto será el resultado de multiplicar la superficie construida por el MBC. Sobre esta regla general hay dos variables de incidencia en el cálculo de la superficie y en el valor de la construcción

ii. Superficie.-

1.Se entiende como superficie construida la incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías deducida la superficie de los patios de luces

2.Balcones, terrazas y análogos cuentan un 50 por 100 de la superficie si están cubiertos (si no lo están cuentan un cien por cien)

3.En uso residencial no se cuenta como superficie lo que tiene una altura inferior a 1,5 metros.

iii. Coeficientes correctores

1.Coeficiente H - Antigüedad de la construcción
2.Coeficiente I – Estado de conservación

f. SUELO Y CONSTRUCCIONES.- Coeficientes compartidos

i. Coeficiente J – Depreciación funcional o inadecuación
ii. Coeficiente K – Viviendas y locales interiores
iii. Coeficiente L – Fincas afectadas por cargas singulares

iv. Coeficiente M – Fincas afectas por situaciones especiales de carácter extrínseco

v. Coeficiente G – Apreciación o depreciación económica

g. Areas homogéneas de suelo y construcciones.- Se definen a efectos de facilitar la realización de valoraciones masivas a las que se asigna un módulo básico de repercusión del suelo (MBR) y un módulo básico de construcción (MBC). Las áreas económicas homogéneas delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario presenta una similitud en sus características que permite obtener una modulación en su comportamiento. Dicha modulación se obtiene con la siguiente fórmula = VV (valor del producto inmobiliario) = 1,40 [ VR (valor repercusión suelo) + VC (valor construcción)] * FL (factor de localización).

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