1.- La propiedad horizontal: naturaleza.

La propiedad horizontal es una forma especial de propiedad que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad sobre un mismo inmueble: el derecho de propiedad exclusivo sobre una finca privativa y el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal ha sido objeto de debate doctrinal. La doctrina mayoritaria considera que la propiedad horizontal es una forma especial de copropiedad, en la que los propietarios de las fincas privativas tienen un derecho de propiedad exclusivo sobre sus respectivas fincas, pero también un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal de 2000 (LPH) recoge esta concepción de la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal en su artículo 396 del Código Civil, que establece que "la propiedad horizontal es una forma de propiedad especial sobre un inmueble en régimen de división horizontal".

Los elementos privativos son aquellos que pertenecen en exclusiva a un propietario, como las viviendas, los locales, las plazas de garaje, los trasteros, etc. Los elementos comunes son aquellos que pertenecen a todos los propietarios de forma conjunta, como las fachadas, los patios, las escaleras, las zonas comunes, etc.

Los propietarios de las fincas privativas tienen el derecho de uso, goce y disposición de sus respectivas fincas, así como el derecho a participar en la comunidad de propietarios y a disfrutar de los elementos comunes.

La comunidad de propietarios es la entidad jurídica que agrupa a todos los propietarios de las fincas privativas de un edificio en régimen de propiedad horizontal. La comunidad de propietarios tiene personalidad jurídica propia y está sujeta al régimen de las asociaciones.

Las competencias de la comunidad de propietarios están reguladas en la LPH. Entre ellas, se encuentran la administración y conservación del inmueble, la realización de obras y reparaciones, la adopción de acuerdos sobre el uso de los elementos comunes, etc.

La propiedad horizontal es una forma de propiedad muy extendida en España. Se trata de una forma de propiedad que permite a las personas adquirir una vivienda o un local en un edificio, disfrutando de la propiedad exclusiva de su finca, pero también de los elementos comunes del edificio.

2.- Constitución.

La constitución de la propiedad horizontal se puede llevar a cabo de dos formas:

Por voluntad de los propietarios: En este caso, los propietarios del edificio o conjunto de edificios deben acordar la constitución de la propiedad horizontal. Para ello, deben suscribir un acta notarial en la que se establezca el régimen de propiedad horizontal, incluyendo la descripción de los elementos privativos y comunes, las cuotas de participación de cada propietario, etc.

Por ministerio de la ley: En este caso, la propiedad horizontal se constituye automáticamente cuando se edifica un edificio o conjunto de edificios con más de cuatro viviendas o locales. En este caso, el régimen de propiedad horizontal se establece por aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 2000.

Una vez constituida la propiedad horizontal, los propietarios del edificio o conjunto de edificios se convierten en miembros de la comunidad de propietarios. La comunidad de propietarios es la entidad jurídica que representa a todos los propietarios del edificio o conjunto de edificios y tiene la responsabilidad de administrar y conservar el inmueble.

Los pasos a seguir para constituir la propiedad horizontal por voluntad de los propietarios son los siguientes:

Reunión de los propietarios: Los propietarios del edificio o conjunto de edificios deben reunirse para acordar la constitución de la propiedad horizontal. En esta reunión, deben designar a una persona que actuará como representante de los propietarios ante el notario.
Elaboración de los estatutos: Los propietarios deben elaborar los estatutos de la propiedad horizontal. Los estatutos son los documentos que regulan el funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Firma de la escritura: Los propietarios deben firmar una escritura pública ante el notario en la que se constituya la propiedad horizontal y se regule el régimen de propiedad horizontal.
La escritura pública de constitución de la propiedad horizontal debe contener los siguientes elementos:

La identificación del edificio o conjunto de edificios.
La descripción de los elementos privativos y comunes.
Las cuotas de participación de cada propietario.
El nombramiento del administrador de la comunidad de propietarios.
Las normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios.
La escritura pública de constitución de la propiedad horizontal debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros.

3.- Contenido.


El contenido de la propiedad horizontal se refiere a los elementos que integran la propiedad horizontal, así como a los derechos y obligaciones de los propietarios.

Elementos de la propiedad horizontal

Los elementos de la propiedad horizontal se dividen en dos categorías: elementos privativos y elementos comunes.

Elementos privativos: Son aquellos que pertenecen en exclusiva a un propietario, como las viviendas, los locales, las plazas de garaje, los trasteros, etc.
Elementos comunes: Son aquellos que pertenecen a todos los propietarios de forma conjunta, como las fachadas, los patios, las escaleras, las zonas comunes, etc.
Derechos de los propietarios

Los propietarios de las fincas privativas tienen los siguientes derechos:

Derecho de uso, goce y disposición: Los propietarios tienen el derecho de usar, gozar y disponer de sus respectivas fincas, de acuerdo con su destino.
Derecho de participación en la comunidad de propietarios: Los propietarios tienen el derecho a participar en las decisiones de la comunidad de propietarios, a través de la junta de propietarios.
Derecho a disfrutar de los elementos comunes: Los propietarios tienen el derecho a disfrutar de los elementos comunes del edificio, de acuerdo con su destino.
Obligaciones de los propietarios

Los propietarios de las fincas privativas tienen las siguientes obligaciones:

Contribuir a los gastos comunes: Los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes de la comunidad de propietarios, en proporción a sus cuotas de participación.
Cumplir las normas de la comunidad de propietarios: Los propietarios están obligados a cumplir las normas de la comunidad de propietarios, que se establecen en los estatutos y en los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.
Mantener en buen estado su finca privativa: Los propietarios están obligados a mantener en buen estado su finca privativa, de acuerdo con la normativa aplicable.
Normativa aplicable

La propiedad horizontal se rige por la Ley de Propiedad Horizontal de 2000 (LPH), así como por el Código Civil y por otras normas complementarias.

La LPH establece las normas básicas que regulan la propiedad horizontal, como la constitución, el funcionamiento y las obligaciones de los propietarios. El Código Civil regula los aspectos generales de la propiedad, que también son aplicables a la propiedad horizontal. Otras normas complementarias pueden regular aspectos específicos de la propiedad horizontal, como las normas urbanísticas o las normas de edificación.

4.- Organización.


La organización de la propiedad horizontal se rige por la Ley de Propiedad Horizontal de 2000 (LPH), así como por los estatutos de la comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios es la entidad jurídica que representa a todos los propietarios del edificio o conjunto de edificios y tiene la responsabilidad de administrar y conservar el inmueble.

La comunidad de propietarios está formada por todos los propietarios de las fincas privativas del edificio o conjunto de edificios.

La organización de la comunidad de propietarios se basa en los siguientes órganos:

Junta de propietarios: Es el órgano supremo de la comunidad de propietarios. Está formada por todos los propietarios de las fincas privativas del edificio o conjunto de edificios. La junta de propietarios se reúne al menos una vez al año para aprobar el presupuesto, las cuentas y otros asuntos de interés para la comunidad.

Junta de propietarios de propiedad horizontal
Consejo de administración: Es el órgano de gestión y representación de la comunidad de propietarios. Está formado por un mínimo de tres propietarios, elegidos por la junta de propietarios. El consejo de administración se encarga de la gestión ordinaria de la comunidad, como el pago de los gastos comunes, la contratación de servicios y la realización de obras.
Consejo de administración de propiedad horizontalSe abre en una ventana nueva
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Consejo de administración de propiedad horizontal
Administrador: Es la persona física o jurídica que se encarga de la administración de la comunidad de propietarios. El administrador es nombrado por la junta de propietarios y puede ser un propietario o un profesional externo. El administrador se encarga de la gestión ordinaria de la comunidad, como el pago de los gastos comunes, la contratación de servicios y la realización de obras.
La LPH establece las competencias de cada uno de estos órganos. La junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad de propietarios y tiene la competencia para tomar todos los acuerdos que sean de interés para la comunidad. El consejo de administración es el órgano de gestión y representación de la comunidad de propietarios y tiene la competencia para realizar las gestiones ordinarias de la comunidad. El administrador es la persona física o jurídica que se encarga de la administración de la comunidad de propietarios y tiene la competencia para realizar las gestiones ordinarias de la comunidad, así como para realizar las obras y reparaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble.

Los acuerdos de la junta de propietarios se adoptan por mayoría simple, excepto los acuerdos que requieran la unanimidad o una mayoría cualificada, como la modificación de los estatutos o la realización de obras extraordinarias.