1.- El usufructo: concepto y naturaleza.

El usufructo es un derecho real que consiste en el disfrute de una cosa ajena, con la obligación de conservarla y cuidarla como si fuera propia. El titular del usufructo se llama usufructuario.

El usufructo es un derecho real, en cuanto significa un poder inmediato sobre la cosa, oponible erga omnes. Esto significa que el usufructuario puede hacer valer su derecho frente a cualquier persona, incluso frente al propietario del bien.

El usufructo es también un derecho limitado, en cuanto no comprende todas las facultades posibles sobre la cosa. El usufructuario no puede disponer de la cosa, ni cambiar su destino, ni realizar actos que alteren su forma o sustancia.

El usufructo es un derecho limitativo sobre cosa ajena, en cuanto restringe las normales facultades del dueño de la cosa. El propietario del bien sigue siendo el titular de la propiedad, pero no puede disfrutar de la cosa mientras dure el usufructo.

Las características del usufructo son las siguientes:

Es un derecho real, oponible erga omnes.
Es un derecho limitado, no comprende todas las facultades posibles sobre la cosa.
Es un derecho limitativo sobre cosa ajena, restringe las normales facultades del dueño de la cosa.
Es un derecho personal, se extingue con la muerte del usufructuario.
Es un derecho temporal, tiene una duración determinada.
El usufructo puede constituirse por contrato, por testamento o por disposición legal. También puede surgir por prescripción adquisitiva.

2.- Constitución y extinción del usufructo.

El usufructo puede constituirse por los siguientes medios:

Por contrato: El usufructo puede constituirse por contrato entre el propietario de la cosa y el usufructuario. El contrato debe constar por escrito, en documento público o privado, y debe cumplir con los requisitos generales de los contratos.
Por testamento: El usufructo también puede constituirse por testamento. En este caso, el usufructuario debe ser designado por el testador.
Por disposición legal: El usufructo puede constituirse por disposición legal, por ejemplo, en el caso de los usufructos legales de los hijos menores de edad.
Por prescripción adquisitiva: El usufructo también puede surgir por prescripción adquisitiva, en los casos y condiciones establecidos en la ley.
El usufructo se extingue por las siguientes causas:

Por la muerte del usufructuario: El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, salvo que sea vitalicio.
Por el vencimiento del plazo establecido: Si el usufructo se constituye por un plazo determinado, se extingue al vencimiento de ese plazo.
Por la renuncia del usufructuario: El usufructuario puede renunciar a su derecho de usufructo. La renuncia debe constar por escrito, en documento público o privado.
Por la pérdida de la cosa usufructuada: El usufructo se extingue si la cosa usufructuada se pierde o se destruye.
Por la confusión del usufructuario con el propietario: El usufructo se extingue si el usufructuario se convierte en propietario de la cosa usufructuada.
En el caso de que el usufructo se constituya a favor de varias personas, se extingue por la muerte de la última de ellas.

Si el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, se produce la consolidación del dominio, es decir, la reunión de la nuda propiedad y el usufructo en una sola persona.

3.- Contenido: derechos y obligaciones.

Derechos del usufructuario

Los derechos del usufructuario son los siguientes:

Derecho de uso: El usufructuario tiene derecho a utilizar la cosa usufructuada, de acuerdo con su naturaleza y destino. Por ejemplo, el usufructuario de una vivienda tiene derecho a habitarla y a disfrutar de sus servicios.
Derecho de goce: El usufructuario tiene derecho a disfrutar de los frutos naturales, industriales y civiles de la cosa usufructuada. Por ejemplo, el usufructuario de un terreno tiene derecho a recoger sus frutos y a percibir los alquileres que se generen.
Derecho de disposición de los frutos: El usufructuario tiene derecho a disponer de los frutos de la cosa usufructuada, salvo pacto en contrario.
Derecho de mejora: El usufructuario tiene derecho a realizar mejoras en la cosa usufructuada, siempre que no alteren su forma o sustancia.
Derecho de indemnización: El usufructuario tiene derecho a ser indemnizado por los daños que sufra la cosa usufructuada por causa no imputable a él.
Obligaciones del usufructuario

Las obligaciones del usufructuario son las siguientes:

Obligación de conservar la cosa: El usufructuario está obligado a conservar la cosa usufructuada, de acuerdo con su naturaleza y destino.
Obligación de pagar los gastos ordinarios: El usufructuario está obligado a pagar los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de la cosa usufructuada.
Obligación de restituir la cosa: El usufructuario está obligado a restituir la cosa usufructuada en el mismo estado en que la recibió, salvo el deterioro causado por el uso legítimo.
El usufructuario también puede tener otras obligaciones, según lo establecido en el contrato o testamento que haya constituido el usufructo.

En general, los derechos del usufructuario están limitados por la obligación de conservar la cosa usufructuada. El usufructuario no puede realizar actos que puedan dañar o deteriorar la cosa, ni tampoco puede alterar su forma o sustancia.

El usufructuario también está obligado a pagar los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de la cosa usufructuada. Los gastos extraordinarios deben ser pagados por el propietario de la cosa, salvo pacto en contrario.

Al final del usufructo, el usufructuario debe restituir la cosa en el mismo estado en que la recibió, salvo el deterioro causado por el uso legítimo.

4.- El derecho de aprovechamiento por turno en la Ley 4/2012.

La Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, es una ley española que regula los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico. Esta ley se aplica a los contratos celebrados en España o con un empresario establecido en España, que tengan por objeto la adquisición, a título oneroso, del derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación.

La ley tiene como objetivo proteger a los consumidores que adquieren este tipo de contratos, estableciendo una serie de derechos y obligaciones para ambas partes.

Los derechos de los consumidores incluyen:

El derecho a recibir información precontractual clara y comprensible sobre el contrato, incluyendo el precio, las condiciones de uso del alojamiento, los servicios incluidos, las garantías y las posibles cláusulas abusivas.
El derecho a desistir del contrato sin penalización durante un plazo de 14 días naturales a partir de la fecha de celebración del contrato.
El derecho a reclamar ante los tribunales en caso de incumplimiento del contrato por parte del empresario.
Las obligaciones de los consumidores incluyen:

Pagar el precio del contrato en las condiciones establecidas.
Utilizar el alojamiento de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato.
Cumplir con las normas de convivencia del complejo turístico.
La ley también establece una serie de requisitos para los contratos de aprovechamiento por turno, incluyendo:

El contrato debe ser por escrito y en un idioma comprensible para el consumidor.
El contrato debe incluir la siguiente información:
El precio del contrato.
Las condiciones de uso del alojamiento.
Los servicios incluidos.
Las garantías.
Las posibles cláusulas abusivas.
La ley también establece una serie de sanciones para los empresarios que incumplan la ley, incluyendo multas económicas y la prohibición de comercializar contratos de aprovechamiento por turno.

5.- El derecho de superficie.
 

El derecho de superficie es un derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse de lo que ha sido construido en plazo.

El derecho de superficie se caracteriza por las siguientes notas:

Es un derecho real, es decir, que otorga a su titular un poder inmediato sobre el bien superficie, el cual puede valerse frente a terceros.
Es temporal, es decir, que tiene una duración limitada en el tiempo.
Es divisible, es decir, que puede ser objeto de división y transmisión.
El derecho de superficie puede ser creado por contrato o por ley. En el caso del contrato, el derecho de superficie se crea por un acuerdo entre el propietario del suelo y la persona que adquiere el derecho de superficie. En el caso de la ley, el derecho de superficie se crea por una disposición legal.

El derecho de superficie puede ser utilizado para una variedad de fines, incluyendo:

La construcción de viviendas.
La construcción de edificios comerciales.
La construcción de obras de infraestructura.
El derecho de superficie tiene una serie de ventajas, incluyendo:

Permite al propietario del suelo obtener una renta de la construcción.
Permite a la persona que adquiere el derecho de superficie construir sobre un terreno sin necesidad de adquirir la propiedad del mismo.
Permite la rehabilitación de terrenos que de otra manera no podrían ser utilizados.
El derecho de superficie también tiene algunas desventajas, incluyendo:

El derecho de superficie es un derecho temporal, por lo que el superficiario debe devolver el terreno al propietario al finalizar el plazo.
El derecho de superficie puede ser costoso, ya que el superficiario debe pagar al propietario del suelo una renta por el uso del terreno.
En España, el derecho de superficie está regulado por el Código Civil y por la Ley de Suelo.