1.- Servidumbres legales: concepto y naturaleza jurídica.

Las servidumbres legales son un tipo de servidumbre que se establecen por ministerio de la ley, es decir, sin necesidad de la voluntad de las partes. Se encuentran reguladas en el artículo 536 del Código Civil español, que las define como "las que se establecen por la ley en beneficio de la utilidad pública o del interés de los particulares".

Las servidumbres legales pueden tener diversos objetos, como el paso, el desagüe, la medianería, las luces y vistas, etc. En general, su finalidad es permitir el uso o disfrute de una finca, en beneficio de otra, o de un interés público.

Desde el punto de vista de su naturaleza jurídica, las servidumbres legales son derechos reales limitados, que gravan una finca en beneficio de otra. Esto significa que el titular de la finca dominante tiene derecho a utilizar la finca sirviente de una forma determinada, pero sin que ello implique la pérdida de la propiedad de esta última.

Las servidumbres legales tienen una serie de características que las diferencian de las servidumbres voluntarias, que son aquellas que se establecen por acuerdo de las partes. Estas características son las siguientes:

Su constitución no requiere la voluntad de las partes: las servidumbres legales se establecen por ministerio de la ley, sin necesidad de que los propietarios de las fincas afectadas lo acuerden.
Su objeto está determinado por la ley: las servidumbres legales solo pueden tener los objetos que la ley expresamente establece.
Son inembargables: las servidumbres legales no pueden ser objeto de embargo, ni siquiera en caso de ejecución forzosa de la finca dominante.
Algunos ejemplos de servidumbres legales son:

Servidumbres de paso: permiten a los propietarios de una finca acceder a ella a través de la finca de otro propietario.
Servidumbres de desagüe: permiten a los propietarios de una finca desagüe sus aguas residuales a través de la finca de otro propietario.
Servidumbres de medianería: establecen derechos de uso y disfrute sobre los elementos comunes de dos fincas colindantes.
Servidumbres de luces y vistas: permiten a los propietarios de una finca disfrutar de la luz y las vistas desde su finca, a través de la finca de otro propietario.

2.- Servidumbre de aguas, de paso, de medianería, de luces y vistas y de desagüe de edificios.


Servidumbre de aguas

La servidumbre de aguas es un derecho real limitado que permite al titular de la finca dominante utilizar las aguas de una finca sirviente, para el riego, la ganadería, la industria o cualquier otro uso lícito.

Esta servidumbre puede ser de dos tipos:

Servidumbre de paso de aguas: permite al titular de la finca dominante hacer pasar las aguas de una finca sirviente a través de ella, para llegar a su finca dominante.
Servidumbre de derivación de aguas: permite al titular de la finca dominante desviar las aguas de una finca sirviente para su uso en su propia finca.
La servidumbre de aguas se puede adquirir por diversos medios, como por prescripción, por título o por ministerio de la ley.

Servidumbre de paso

La servidumbre de paso es un derecho real limitado que permite al titular de la finca dominante acceder a ella a través de la finca sirviente.

Esta servidumbre puede ser de dos tipos:

Servidumbre de paso forzoso: es aquella que se establece por ministerio de la ley, en beneficio de la utilidad pública o del interés de los particulares.
Servidumbre de paso voluntario: es aquella que se establece por acuerdo de las partes.
La servidumbre de paso forzoso se puede establecer en los siguientes casos:

Cuando una finca se encuentra rodeada de otras fincas, de modo que no tiene acceso a la vía pública.
Cuando una finca se encuentra aislada por una vía pública o por un río.
Cuando una finca se encuentra enclavada en otra.
El titular de la finca sirviente tiene derecho a ser indemnizado por el uso de su finca, en concepto de canon de paso.

Medianería

La medianería es un derecho real limitado que establece derechos de uso y disfrute sobre los elementos comunes de dos fincas colindantes.

Estos elementos comunes pueden ser:

Muros: los propietarios de los dos muros colindantes tienen derecho a usarlos para sostener sus propias construcciones.
Tejados: los propietarios de los dos tejados colindantes tienen derecho a usarlos para sostener sus propias construcciones.
Canalizaciones: los propietarios de las dos fincas colindantes tienen derecho a usar las canalizaciones comunes para el desagüe de las aguas pluviales o residuales.
La medianería se puede adquirir por diversos medios, como por prescripción, por título o por ministerio de la ley.

Luces y vistas

Las servidumbres de luces y vistas son derechos reales limitados que permiten a los propietarios de una finca disfrutar de la luz y las vistas desde su finca, a través de la finca de otro propietario.

Estas servidumbres pueden ser de dos tipos:

Servidumbre de luces: permite al titular de la finca dominante disfrutar de la luz natural desde su finca, a través de la finca sirviente.
Servidumbre de vistas: permite al titular de la finca dominante disfrutar de las vistas desde su finca, a través de la finca sirviente.
Las servidumbres de luces y vistas se pueden adquirir por diversos medios, como por prescripción, por título o por ministerio de la ley.

Servidumbre de desagüe de edificios

La servidumbre de desagüe de edificios es un derecho real limitado que permite a los propietarios de un edificio desagüe sus aguas residuales a través de la finca de otro propietario.

Esta servidumbre se puede adquirir por diversos medios, como por prescripción, por título o por ministerio de la ley.

3.- Distancias y obras intermedias.

La servidumbre de distancias y obras intermedias es una servidumbre legal que establece la prohibición de construir o edificar en fincas colindantes, a determinadas distancias, en función del tipo de construcción o edificación que se pretenda realizar.

El artículo 590 del Código Civil español establece las siguientes distancias mínimas para la construcción de determinados tipos de obras:

Pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas: a 25 metros de la pared ajena o medianera.

Ramas o raíces de árboles que invadan la heredad vecina: a 2 metros de la línea divisoria.

Árboles en seto vivo medianero: a 50 centímetros de la línea divisoria.

La servidumbre de distancias y obras intermedias es una limitación al derecho de propiedad, por lo que su incumplimiento puede dar lugar a acciones judiciales por parte del propietario de la finca sirviente.

En el caso de que la construcción o edificación se realice sin respetar las distancias mínimas establecidas, el propietario de la finca sirviente puede solicitar la demolición de la obra o edificación, o la indemnización de los daños y perjuicios causados.