1.- La hipoteca inmobiliaria: concepto, caracteres y clases.

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles, con el fin de asegurar el cumplimiento de una obligación. El acreedor hipotecario tiene derecho a realizar el valor de los bienes hipotecados, en caso de que el deudor incumpla su obligación.

Los caracteres de la hipoteca inmobiliaria son los siguientes:

Derecho real: la hipoteca es un derecho real, lo que significa que tiene una existencia propia, independiente de la obligación que garantiza.
Garantía: la hipoteca es un derecho de garantía, lo que significa que su finalidad es asegurar el cumplimiento de una obligación.
Inmueble: la hipoteca recae sobre bienes inmuebles, es decir, sobre bienes que no se pueden mover, como terrenos, edificios, etc.
Accesorio: la hipoteca es un derecho accesorio, lo que significa que su existencia depende de la obligación que garantiza.
Indivisivo: la hipoteca es un derecho indivisible, lo que significa que afecta a todo el bien hipotecado, no solo a una parte de él.
Registral: la hipoteca debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia frente a terceros.
Clases

Las hipotecas inmobiliarias pueden clasificarse en función de diferentes criterios:

Según el tipo de obligación garantizada:
Hipotecas de crédito: garantizan el cumplimiento de una obligación de pago de una cantidad de dinero.
Hipotecas de ejecución: garantizan el cumplimiento de una obligación de hacer o no hacer.
Según la forma de constitución:
Hipotecas voluntarias: son las que se constituyen por voluntad de las partes.
Hipotecas forzosas: son las que se constituyen por disposición legal.
Según el grado de prelación:
Hipotecas preferentes: tienen preferencia sobre otras hipotecas que se hayan constituido con posterioridad a ellas.
Hipotecas no preferentes: no tienen preferencia sobre otras hipotecas que se hayan constituido con posterioridad a ellas.

2.- Requisitos subjetivos.

Los requisitos subjetivos de la hipoteca son aquellos que deben cumplir las personas que intervienen en la constitución de la hipoteca, es decir, el acreedor hipotecario, el deudor de la obligación garantizada y el hipotecante.

Acreedor hipotecario

El acreedor hipotecario es la persona que tiene derecho a la realización del valor de los bienes hipotecados, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada. Para que pueda ser acreedor hipotecario, la persona debe tener capacidad para contratar y capacidad para disponer del bien hipotecado.

Deudor de la obligación garantizada

El deudor de la obligación garantizada es la persona que está obligada a cumplir la obligación que se garantiza con la hipoteca. Para que pueda ser deudor de la obligación garantizada, la persona debe tener capacidad para contratar.

Hipotecante

El hipotecante es la persona que constituye la hipoteca sobre su propio bien, para garantizar el cumplimiento de la obligación de un tercero. Para que pueda ser hipotecante, la persona debe tener capacidad para disponer del bien hipotecado.

En concreto, los requisitos subjetivos de la hipoteca inmobiliaria son los siguientes:

Capacidad para contratar: tanto el acreedor hipotecario como el deudor de la obligación garantizada deben tener capacidad para contratar, es decir, deben ser mayores de edad y no estar incapacitados judicialmente.
Capacidad para disponer del bien hipotecado: el acreedor hipotecario y el hipotecante deben tener capacidad para disponer del bien hipotecado, es decir, deben ser propietarios del bien o tener la autorización del propietario para constituir la hipoteca.
En caso de que alguno de los requisitos subjetivos no se cumpla, la hipoteca será nula.

3.- Cosas y derechos susceptibles de ser hipotecados.

De acuerdo con el artículo 106 de la Ley Hipotecaria, podrán ser hipotecados:

Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción: es decir, los terrenos, edificios, construcciones, instalaciones, etc., que se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad.
Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes: es decir, los derechos reales que puedan ser objeto de transmisión y que recaigan sobre bienes inmuebles. Algunos ejemplos de estos derechos son el usufructo, la servidumbre, la superficie, etc.

Terrenos: tanto urbanos como rústicos.
Edificios: tanto viviendas como locales comerciales, oficinas, etc.
Construcción: cualquier tipo de construcción, como puentes, carreteras, etc.
Instalaciones: como las instalaciones eléctricas, de agua, etc.
Otras construcciones o instalaciones: que no estén expresamente excluidas por la ley.

Los derechos reales enajenables susceptibles de ser hipotecados son los siguientes:

Usufructo: el derecho que tiene una persona a disfrutar de un bien ajeno, sin alterar su forma o sustancia.
Servidumbre: el derecho que tiene una persona a usar o disfrutar de un bien ajeno, sin alterar su forma o sustancia.
Superficie: el derecho que tiene una persona a construir sobre un terreno ajeno.
Pastos: el derecho que tiene una persona a pastar ganado en un terreno ajeno.
Leña: el derecho que tiene una persona a cortar leña en un terreno ajeno.
Aguas: el derecho que tiene una persona a usar o disfrutar de las aguas de un terreno ajeno.
Otros derechos reales de naturaleza análoga: como el derecho de uso, el derecho de habitación, etc.

En cuanto a los bienes que no pueden ser hipotecados, el artículo 107 de la Ley Hipotecaria señala que no pueden serlo:

Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.
Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
Además, el artículo 108 de la Ley Hipotecaria señala que no pueden ser hipotecados los bienes que se encuentren embargados, secuestrados o en situación de concurso.

4.- Efectos y extensión.

Los efectos de la hipoteca son los siguientes:

Garantía: la hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación. En caso de incumplimiento de la obligación, el acreedor hipotecario tiene derecho a la realización del valor de los bienes hipotecados.

Prioridad: la hipoteca otorga al acreedor hipotecario un derecho preferente sobre los bienes hipotecados, en caso de concurso del deudor. Esto significa que el acreedor hipotecario será el primero en cobrar su crédito, después de los acreedores privilegiados y los acreedores ordinarios.

Inalienabilidad: los bienes hipotecados no pueden ser enajenados por el deudor sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Esto se debe a que la hipoteca es un derecho real que recae sobre los bienes hipotecados, y como tal, sigue a los bienes en cualquier transmisión.

La extensión de la hipoteca es la garantía adicional que, por mención de la ley o por convenio entre las partes, se establece a favor del acreedor hipotecario. La Ley Hipotecaria establece una serie de supuestos de extensión de la hipoteca, entre los que se encuentran los siguientes:

Extensión a las partes integrantes: la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, como las paredes, los techos, etc.

Extensión a los accesorios: la hipoteca se extiende a los accesorios del bien hipotecado, como los muebles, las maquinarias, etc.

Extensión al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación: la hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones que el deudor pueda recibir por la destrucción o expropiación del bien hipotecado.

El acreedor hipotecario puede pactar con el deudor la extensión de la hipoteca a otros bienes o derechos, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.

5.- Extinción.

La extinción de la hipoteca es la desaparición de los efectos de la hipoteca. La hipoteca puede extinguirse por las siguientes causas:

Extinción de la obligación garantizada: la hipoteca se extingue cuando se extingue la obligación que garantiza. Por ejemplo, si la hipoteca se constituye para garantizar el pago de un préstamo, la hipoteca se extingue cuando el préstamo se paga en su totalidad.
Renuncia del acreedor hipotecario: la hipoteca se extingue cuando el acreedor hipotecario renuncia a ella. La renuncia debe realizarse por escrito y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Acuerdo entre las partes: la hipoteca se extingue cuando las partes lo acuerdan. El acuerdo debe constar en escritura pública y debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pago del crédito garantizado: la hipoteca se extingue cuando se paga el crédito garantizado. El pago debe realizarse al acreedor hipotecario, y debe ser acreditado mediante un documento fehaciente.
Prescripción extintiva: la hipoteca se extingue por prescripción extintiva, a los 20 años desde su constitución. La prescripción extintiva se produce cuando el acreedor hipotecario no ejercita sus derechos durante un plazo de 20 años.
Destrucción del bien hipotecado: la hipoteca se extingue cuando se destruye el bien hipotecado. La destrucción debe ser total, y debe ser acreditada mediante un documento fehaciente.
Confusión de derechos: la hipoteca se extingue cuando la propiedad del bien hipotecado y la titularidad de la hipoteca recaen en una misma persona.
La extinción de la hipoteca se produce de pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial. Sin embargo, para que la extinción tenga efectos frente a terceros, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

En caso de extinción de la hipoteca, el acreedor hipotecario pierde todos los derechos que le otorgaba la hipoteca. Por ejemplo, si la hipoteca se extingue por el pago del crédito garantizado, el acreedor hipotecario no puede reclamar al deudor el pago de la deuda.