1. Derechos y obligaciones de las partes

Obligaciones del arrendador (propietario):

• Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y con los servicios y suministros contratados.
• Realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU).
• Mantener al arrendatario en el disfrute pacífico de la vivienda durante el tiempo del contrato.
• Permitir la realización de mejoras de accesibilidad o eficiencia energética en ciertos casos (art. 21.4 y 21.5).
• No realizar obras que impidan o perturben el uso de la vivienda, salvo causa justificada.

Derechos del arrendador:

• Percibir la renta en los términos pactados.
• Recibir la fianza y, en su caso, las garantías adicionales.
• Recuperar la vivienda al finalizar el contrato.
• Actualizar la renta según lo pactado o la ley (ver apartado especial).
• Resolver el contrato por incumplimientos graves del arrendatario (art. 27).

Obligaciones del arrendatario (inquilino):

• Pagar la renta y, en su caso, cantidades asimiladas (garantía, suministros si así se pacta, etc.) en el plazo y forma convenidos (art. 17).
• Depositar la fianza legal (1 mensualidad de renta) y las garantías adicionales permitidas (art. 16).
• Usar la vivienda conforme al destino pactado (vivienda habitual).
• Conservar la vivienda en buen estado, realizando los pequeños arreglos de mantenimiento (art. 21.3).
• Comunicar al arrendador cualquier daño o necesidad de reparación.
• No realizar obras sin consentimiento escrito del arrendador (art. 23).

Derechos del arrendatario:

• Disfrutar de la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• No sufrir perturbaciones injustificadas en el uso.
• Derecho a la renovación obligatoria (duración mínima) y prórrogas legales.
• Derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) en caso de venta de la vivienda (art. 25).
• Derecho a subarrendar o ceder el contrato en los casos permitidos.

2. Estudio especial de la rentaActualización de la renta (art. 18 LAU – redacción vigente tras RD-ley 6/2023 y Ley 12/2023)

• Importante: La actualización solo se aplica si así se pactó expresamente en el contrato.
• El arrendador no puede aplicar incrementos superiores al límite legal aunque lo pacte el contrato (cláusulas abusivas).
• La actualización se aplica anualmente en la fecha en que se cumpla cada anualidad del contrato.

Actualización extraordinaria en zonas de mercado tensionado
 

En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado (Ley 12/2023), se aplican límites adicionales al incremento de la renta en los nuevos contratos (prórroga tácita o nuevo contrato):

• Máximo del índice de referencia publicado por el Ministerio de Vivienda (índice de precios de referencia) o, en su defecto, el incremento máximo general.

3. Cesión del contrato y subarriendo

Excepción importante:
 

Cuando el contrato sea posterior a 26 de mayo de 2023 y se encuentre en zona tensionada, el subarriendo parcial no puede superar el 100% del precio del arrendamiento principal (salvo pacto más favorable al arrendatario).

4. Duración mínima y prórrogas del contrato

Desistimiento del arrendatario
 

Puede desistir a partir del sexto mes (art. 11), con preaviso de 30 días. Debe indemnizar al arrendador con 1 mensualidad por año restante (prorrateándose los períodos inferiores a un año).

5. Suspensión, resolución y extinción del contrato

Causas de resolución por incumplimiento del arrendatario (art. 27 LAU – lista taxativa):

1. Falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.
2. Falta de pago de la fianza o su actualización.
3. Subarriendo o cesión sin consentimiento.
4. Realización de obras no consentidas que alteren la configuración.
5. Molestias graves al vecindario.
6. Uso distinto al pactado (ej. actividad económica sin permiso).
7. Daños dolosos o culposos graves.
8. Transmisión mortis causa sin cumplir requisitos.

Procedimiento: juicio verbal (procedimiento especial de desahucio por impago o por otras causas).

Extinción por otras causas:

• Mutuo acuerdo
• Desistimiento del arrendatario (con preaviso y posible indemnización)
• Cumplimiento del plazo + prórrogas legales
• Resolución por necesidad del arrendador (solo en contratos de más de 1 año de duración y si así se pactó – art. 9.3)
• Enajenación de la vivienda (derecho de adquisición preferente del arrendatario)
• Incumplimiento grave del arrendador (falta de habitabilidad, etc.)

Necesidad del arrendador (causa de resolución excepcional):

• Solo si se pactó expresamente en el contrato.
• Solo puede invocarse transcurrido el primer año de duración.
• El arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción deben necesitar la vivienda como residencia permanente.