Curso de Derecho Civil Español :: Tema 55. El contrato de arrendamiento de usos distintos del de vivienda. Derechos y obligaciones de las partes. Cesión del contrato y subarriendo. Resolución y extinción del contrato. Disposiciones comunes a los arrendamientos de vivienda y para usos distintos del de vivienda: fianza y formalización del contrato de arrendamiento.| Temas Online TemasyTEST

Indice de Temas

En España, los arrendamientos para usos distintos del de vivienda (locales comerciales, oficinas, naves industriales, trasteros, garajes no vinculados a vivienda, etc.) se regulan principalmente por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su Título II (artículos 26 a 36), con aplicación supletoria del Código Civil y otras normas

A continuación se resumen los aspectos solicitados de forma clara y estructurada (normativa vigente a diciembre 2025, sin cambios relevantes en este ámbito desde la reforma de 2019/2023).

1. Derechos y obligaciones de las partes

Obligaciones del arrendador (propietario)	Obligaciones del arrendatario (inquilino)
Entregar el local en condiciones adecuadas para el uso pactado (art. 27)	Pagar la renta y, en su caso, las cantidades asimiladas (art. 27.1)
Realizar las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad y el funcionamiento del local (salvo deterioro por uso normal)	Usar el local conforme a lo pactado y al destino convenido (art. 27.2)
Mantener al arrendatario en el uso pacífico del local durante la duración del contrato	Realizar las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (art. 27.3)
No realizar obras que menoscaben la habitabilidad o el uso del local sin consentimiento	Permitir las obras de conservación y mejora que sean necesarias (art. 27.4)
Responder de los vicios o defectos ocultos que impidan el uso (art. 1484 CC)	No realizar obras sin consentimiento del arrendador (salvo pequeñas reparaciones)

2. Cesión del contrato y subarriendo

Aspecto	Regla general (LAU 1994)	Posibilidad de pacto en contrario
Cesión del contrato	Prohibida salvo que el arrendador dé su consentimiento por escrito (art. 32.1)	Sí: el contrato puede permitirla libremente o prohibirla expresamente
Subarriendo total	Prohibido salvo consentimiento expreso y por escrito del arrendador (art. 32.1)	Sí: se puede autorizar en el contrato
Subarriendo parcial	Prohibido salvo que el contrato lo permita expresamente o el arrendador lo consienta	Sí: se puede autorizar en el contrato
Consecuencia de cesión/subarriendo sin consentimiento	El arrendador puede resolver el contrato por incumplimiento grave (art. 35.1.d)	-

Nota importante: desde la reforma de 2019, la cesión y subarriendo no son posibles automáticamente (como ocurría antes de 1995). Actualmente requieren siempre consentimiento expreso del arrendador, salvo pacto en contrario.

3. Resolución y extinción del contrato

Causa de resolución (art. 35 LAU)	Observaciones
a) Falta de pago de la renta o cantidades asimiladas	Muy frecuente. No requiere previo requerimiento si se pactó resolución expresa por impago
b) Falta de pago de la fianza o su falta de reposición	-
c) Realización de obras no autorizadas en el local	-
d) Cesión o subarriendo sin consentimiento del arrendador	-
e) Uso del local distinto del pactado o que produzca molestias, daños o perjuicios	-
f) Incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario	-

Otras causas de extinción (art. 36 LAU): 23/12/2025

Causa	Duración / plazo
Vencimiento del plazo (contrato por tiempo determinado)	Se extingue automáticamente al finalizar el plazo pactado
Denuncia por el arrendatario (si el contrato es de duración indeterminada)	30 días de preaviso
Desistimiento del arrendatario (contrato de duración determinada)	Solo si se pacta expresamente en el contrato (art. 36.2)
Muerte del arrendatario (persona física)	No produce extinción automática salvo pacto en contrario
Extinción del derecho del arrendador (ej. fin de usufructo)	Se extingue el arrendamiento

4. Disposiciones comunes a arrendamientos de vivienda y de uso distinto de vivienda

Aspecto	Regla común (aplicable a ambos tipos)
Fianza	Obligatoria. Importe: 1 mensualidad de renta para uso distinto de vivienda (art. 36.1 LAU)
Actualización de la fianza	El arrendador puede exigir su actualización cuando la renta se actualice (art. 36.2)
Depósito de la fianza	Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (art. 36.3)
Formalización del contrato	Debe hacerse por escrito (art. 37 LAU)
Contenido mínimo del contrato escrito	Identificación de partes, descripción del inmueble, renta, duración, fianza, etc.
Resolución expresa por impago	Puede pactarse que el impago de una sola mensualidad de renta o cantidades asimiladas sea causa de resolución (art. 27.4)
Cláusulas abusivas	Nulas las que impongan al arrendatario obligaciones más gravosas que las previstas en la LAU (Ley 3/2019 y normativa de consumidores)

Resumen rápido comparativo: Vivienda vs. Uso distinto de vivienda

Aspecto	Vivienda (Título I LAU)	Uso distinto de vivienda (Título II LAU)
Duración mínima legal	5/7 años (persona física) / 7 años (jurídica)	La que libremente pacten las partes
Prórroga tácita	Sí, hasta 5/7 años + 3 años de prórrogas	No (salvo pacto contrario)
Desistimiento del inquilino	Posible tras 6 meses con 30 días preaviso	Solo si se pacta expresamente
Cesión y subarriendo	Permitidos con comunicación (vivienda)	Prohibidos salvo consentimiento expreso
Fianza	1 mensualidad	1 mensualidad
Actualización de renta	Limitada por ley (IPC o índice aplicable)	Libre pacto (o no actualización si no se pacta)

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