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Curso de Derecho Civil Español :: Tema 57. Arrendamiento de obra: su regulación. Referencia a la Ley de Ordenación de la Edificación. Arrendamiento de servicios.| Temas Online TemasyTEST |
El arrendamiento de obra (también llamado contrato de obra o contrato de empresa) está regulado principalmente por:
Características principales del arrendamiento de obra (Código Civil)
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Aspecto |
Regulación principal |
Contenido clave |
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Objeto |
Realización de una obra determinada (construcción, reparación, reforma, instalación, etc.) |
El resultado material es lo esencial (art. 1588) |
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Obligación del contratista |
Entregar la obra acabada y conforme al pactado (art. 1589) |
Responsabilidad por vicios ocultos y ruina |
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Riesgo de la obra |
Hasta la entrega, el riesgo es del contratista (art. 1590) |
Salvo pacto en contrario o fuerza mayor |
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Pago |
A plazos (si se pacta) o a la entrega (art. 1592) |
Puede haber anticipos o pagos a cuenta |
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Subcontratación |
Permitida salvo pacto en contrario (art. 1594) |
El contratista responde solidariamente frente al dueño de la obra |
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Recepción de la obra |
Recepción expresa o tácita (art. 1595) |
A partir de ella se computan plazos de responsabilidad |
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Responsabilidad por vicios |
- 1 año (defectos aparentes) - 3 años (defectos ocultos) - 10 años (ruina o defectos graves que afecten a estructura) |
Arts. 1591 y 1597 CC + LOE |
Regulación especial: Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999, vigente en 2025)
La LOE establece un régimen especial de responsabilidad para obras de edificación (no aplica a obras civiles como carreteras, puentes, presas, etc.).
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Agente |
Responsabilidad |
Plazo |
Objeto |
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Arquitecto |
Daños que afecten a estabilidad, seguridad estructural, habitabilidad o seguridad de uso |
10 años |
Defectos graves |
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Arquitecto técnico |
Igual que arquitecto |
10 años |
Defectos graves |
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Constructor (empresa constructora) |
Todos los daños (estructura, acabados, instalaciones…) |
10 años (graves) 3 años (habitabilidad, etc.) 1 año (acabados) |
Todo lo derivado de su ejecución |
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Fabricante de materiales |
Daños causados por sus productos |
10 años |
Si se demuestra vicio del material |
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Dirección facultativa |
Igual que arquitecto |
10 años |
Defectos graves |
Arrendamiento de servicios
El arrendamiento de servicios (también llamado contrato de servicios o contrato de prestación de servicios) se regula en:
Diferencias clave entre arrendamiento de obra y de servicios
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Criterio |
Arrendamiento de obra |
Arrendamiento de servicios |
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Obligación principal |
Resultado (obra acabada) |
Actividad, esfuerzo, diligencia |
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Riesgo |
Del contratista hasta entrega |
Del comitente (dueño del servicio) |
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Pago |
Por el resultado final |
Por tiempo, por unidad de trabajo o por tarea |
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Ejemplos |
Construir una casa, reformar un piso, instalar calefacción |
Abogado, médico, consultor, limpieza, seguridad, informática (sin entrega de obra material) |
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Responsabilidad |
Por vicios de la obra (LOE, CC) |
Por culpa o negligencia (arts. 1101 y 1902 CC) |
Jurisprudencia relevante (STS reciente)
El Tribunal Supremo mantiene una distinción muy estricta basada en el resultado (STS 18-10-2023, 12-3-2024, etc.). Si hay un resultado material concreto, se presume arrendamiento de obra; si lo esencial es la actividad, es de servicios.
En resumen:
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